Inleiding

Onze gemeente is (mede) verantwoordelijk voor de ontwikkeling van vier woningbouwlocaties. Onze inzet is er op gericht dat we voldoende woningen beschikbaar hebben voor alle doelgroepen en in alle prijsklassen. Er wordt hard gewerkt om de geplande projecten te realiseren en de woningvoorraad groeit door de nieuwe woningen die in Ackerswoude, Keijzershof en Tuindershof zijn opgeleverd. In Keijzershof is de realisatie van het Park van Buijsen in de eindfase, de woningen in de fase 1 tot en met 4 zijn al zichtbaar en ook de vrije kavels worden al bebouwd. De grond voor het appartementencomplex aan de Plas van Buijsen wordt in 2024 verkocht. In Ackerswoude is alle grond aan de ontwikkelaar overgedragen en zijn alle woningen opgeleverd. In 2022 zijn de eerste woningen in Tuindershof opgeleverd en is een overeenkomst gesloten met een ontwikkelaar, die Centrumlijn-Noord gaat ontwikkelen en daar ruim 300 woningen gaat bouwen. Bovendien is overeenstemming bereikt met de ontwikkelaar van Centrumlijn-Zuid.
De ontwikkeling van Hart van Nootdorp is in 2021 gestart en er is overeenstemming bereikt met de ontwikkelaar over de bouw van ruim 100 woningen. Bij de ontwikkeling van De Scheg, een particuliere ontwikkeling, is de eerste paal inmiddels de grond ingegegaan .

De beide bedrijfsterreinen, die de gemeente op dit moment ontwikkeld, Bedrijvenpark Heron en Boezem-Oost, zijn in trek en het aantal beschikbare percelen neemt af.

Visie op het grondbeleid

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in haar Omgevingsvisie vier strategische ontwikkelingslijnen geformuleerd: onderscheidend groen, karakteristieke woon- en leefomgeving, aantrekkelijk economische vestigingsklimaat voor inwoners en ondernemers en een veerkrachtige leefomgeving voor mensen, planten en dieren. De opgaven kennen vervolgens elk hun eigen vertaling naar een bepaald ruimtegebruik en ruimtelijk beleid.

Grondbeleid is een middel om ruimtelijk beleid op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid is dus geen doel op zich. Het grondbeleid biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Door een goede regievoering kunnen vervolgens opbrengsten worden gegenereerd die de kosten, die gepaard gaan met de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling, kunnen dekken. Het geformuleerde beleid vormt een instrument dat mede ondersteuning biedt aan het realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economische ontwikkeling en milieu.

De gedachte dat gebiedsontwikkeling geld oplevert is niet meer actueel, zeker niet in een gemeente die vanaf 2025 geen grote strategische grondposities kent. De vraag naar sociale woningbouw en de ambities op het gebied van groen en duurzaamheid maken dat gebiedsontwikkelingen een onrendabele top zullen hebben. De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet wel veel mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling in de vier "Wvg "locaties (Dwarskade, Balijade, Rijskade en Overgaauw). Vanwege de ambities en de beperkte grondposities moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ontwikkeling van de gemeente.

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid 2024-2028 heeft de raad het kader vastgesteld voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt en de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Deze nota is door de raad op 28 maart 2024 vastgesteld. Voor het eigen gemeentelijk handelen en in de communicatie met externe partijen is een transparante en consequente stelling name over het gemeentelijke grondbeleid van belang. Het schept duidelijkheid en eenduidigheid, vermindert de discussie en voorkomt willekeur. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact en is het van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Situationeel grondbeleid

De gemeente heeft ter uitvoering van het grondbeleid de keuze uit verschillende vormen van grondbeleid. Deze hebben verschillende kenmerken en een verschillend instrumentarium met daarbij behorende voor- en nadelen. Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. De keuze voor actief of faciliterend grondbeleid hangt onder meer af van de vraag wie de gronden in het plangebied in eigendom heeft. Ook de mate waarin de gemeente sturing wenst te geven aan de ontwikkeling binnen het plangebied is van belang. Als de gemeente meer sturing wenst, dan zal een actiever beleid gevoerd moeten worden. De gemeente kan leidend zijn, waarbij sprake is van een (meer) actieve vorm van grondbeleid. Daarvoor kan de gemeente kiezen om bepaalde instrumenten van grondbeleid in te zetten om zodoende meer zeggenschap en regie te voeren. De gemeente kan actief inzetten op verwerving van grondposities om maximale regie te kunnen voeren over het te ontwikkelen gebied. Wanneer de gebieds- of locatieontwikkeling voornamelijk wordt overgelaten aan (private) marktpartijen dan vervult de gemeente meer een faciliterende rol. Tussen de twee uitersten van grondbeleid (faciliterend en actief) bevinden zich diverse mengvormen van samenwerkingsverbanden. Deze mengvormen worden publiek- private samenwerking genoemd. De vorm waarin deze samenwerking gegoten wordt is afhankelijk van de mate van risicoverdeling tussen alle bij de ontwikkeling betrokken partijen. Het uitgangspunt van de gemeente Pijnacker-Nootdorp is een zogenoemd‘situationeel’ grondbeleidDat was ook in de vorige nota’s grondbeleid al het uitgangspunt en dat vormt ook het uitgangspunt voor deze nota grondbeleid. Een situationeel grondbeleid speelt beter in op de behoefte en dynamiek in de huidige marktomstandigheden.

Grondprijsbeleid

Dit beleid is vastgelegd in de nota Grondprijzen 2024-2025, die door de gemeenteraad op 28 maart 2024 is vastgesteld. De vastgestelde nota wordt elke twee jaar herzien. Door deze herziening kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
Het vaststellen van de nota Grondprijzen dient de volgende belangen:

• uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid;

• draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• verdienend vermogen: de nota grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente;

• marktconformiteit.

Financiële stand van zaken per 31 december 2023

In deze paragraaf is naast de boekwaarden een korte toelichting opgenomen op de ontwikkelingen in 2023. Voor meer informatie over de grondexploitaties en projectadministraties verwijzen wij naar de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024.

Gevoeligheidsanalyse

Aangezien de gemeente geen projectfinanciering toepast voor de Bouwgrond In Exploitatie (BIE) en wel externe financiering toepast, moet voor de toe te rekenen rente aan de BIE worden uitgegaan van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Volgens deze systematiek betekent dat een rente van 0,89 % over de boekwaarde wordt berekend en aan de boekwaarde wordt toegevoegd (een berekening van het rentepercentage van 0,89 % is opgenomen in de paragraaf Financiering).
De disconteringsvoet waarmee wordt gerekend bedraagt 2,00%.

Kostenstijging GWW woningbouw en bedrijventerreinen

Voor de bepaling van de kostenstijging binnen de Grond, Weg en Waterbouw (GWW) wordt onder andere naar de bouwkostenindex en de aanbestedingsindex gekeken van Bouwkostenkompas. De bouwkostenindex geeft aan hoe de directe loon- en materiaalkosten zich ontwikkelen. De aanbestedingsindex is een weergave van de prijsopslag die aannemers vragen over bouwprojecten als gevolg van vraag in de markt.

De GWW-index is vanaf januari 2023 tot oktober 2023 met 0,8% toegenomen m.b.t. de directe loon – en materiaalkosten. Dit kan gezien worden als een stabilisatie na de extreme stijgingen in 2022. De aanbestedingsindex vertoont vanaf januari 2023 tot oktober 2023 een lichte daling van 0,6%, dit wijst erop dat de krapte op de aanbestedingsmarkt iets afneemt door teruglopende investeringen in de bouwsector en minder afgegeven bouwvergunningen. De ontwikkeling van de prijzen is mede afhankelijk van de energieprijzen. Hoe deze zich verder ontwikkelen hangt samen met de mondiale onrust. Daarnaast zijn in 2023 de lonen geïndexeerd, deze loonindexatie weegt minder zwaar in de kostenontwikkeling dan de stijging van de materiaalkosten. Het toekomstige verloop van de GWW kosten blijft onzeker, hier wordt dan ook rekening mee gehouden in de bepaling van de parameters. Adviesbureaus verwachten voor 2024 een kostenstijging tussen de 1% en 5%.

Naast de specifieke ontwikkelingen voor GWW-kosten heeft de algehele CPI-index ook invloed op de ontwikkeling van de prijzen. De afgelopen 12 maanden (nov-22 t/m okt-23) is de CPI-index met 2,7% gestegen waar in het jaar 2022 een stijging was van 10,0%. Dit laat zien dat de inflatiebeperkende maatregelen hun vruchten afwerpen, maar dat we nog niet op het streefpercentage van 2,0% zitten.

Voor 2024 wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 3,0% door de aanhoudende mondiale onrust. In 2025 wordt een verdere daling verwacht richting historisch gemiddelde inflatie van 2,0%. Dit percentage wordt voor opvolgende jaren ook gehanteerd.

Opbrengstenstijging grondwaarde woningbouw

De grondwaarde van een woning is het residu van de waarde van de woning minus de stichtingskosten. De opbrengstenstijging voor de woningbouw is daarmee afhankelijk van twee factoren: de verkoopprijs van de woningen en de bouwkosten van de woningen.

De prijzen voor nieuwbouwwoningen zijn in Nederland in 2023 gestabiliseerd. Ten opzichte van een jaar eerder is de gemiddelde prijs gedaald met 5,3%. In het eerste halfjaar van 2023 was er een daling en in het tweede halfjaar was er een stijging van verkoopprijs. De verwachting is dan ook dat de prijzen stabiliseren in 2024. Door de hogere inflatie nam het besteedbare inkomen af. De Europese Centrale Bank (ECB) verhoogt de rente om deze inflatie te beheersen, hierdoor is vanzelfsprekend ook de hypotheekrente gestegen. Daartegenover staan loonsverhogingen die zijn doorgevoerd wat zorgt voor een kleine verruiming van de leencapaciteit.

Door de onzekere marktomstandigheden, ook als gevolg van de wereldwijde onrust, is het consumentenvertrouwen nog niet op het niveau van voor de oorlog in Oekraïne. Consumenten kunnen weliswaar meer lenen, maar willen niet altijd tot de maximum toegestane maandlast lenen als gevolg van deze onzekerheid. Door de stijgende energieprijzen blijft de interesse voor nieuwbouwwoningen groot. Ook binnen de projecten van Pijnacker-Nootdorp zien we nog steeds voldoende belangstelling. De doorlooptijd om tot voldoende verkoop te komen, en daarmee over afname en realisatie, is iets langer dan voorheen als gevolg van deze onzekerheid.

De verwachting is dat de woningprijzen komende jaren stabiliseren of weer licht zullen stijgen. Grootbanken voorzien een lichte daling in de hypotheekrente, en verwachten dat deze doorzet als er geen extreme prijsstijgingen meer volgen door de huidige wereldwijde onrust. Dit in combinatie met de schaarste aan bestaand- en nieuw woningaanbod maakt dat dit scenario wordt voorspeld.

De woningbouwkosten zijn in het derde kwartaal van 2023 gestegen met 0,3% ten opzichte van het tweede kwartaal. Ten opzichte van kwartaal 3 een jaar eerder is de stijging 5,4%. Door de aanhoudende oorlog in Oekraïne en de recente situatie in Israël blijft de markt onzeker. Naast de materiaalkosten hebben ook de schaarste van personeel en de recente loonstijgingen invloed op de woningbouwkosten. De verdere ontwikkeling van de prijzen is daarom onzeker. Adviesbureaus verwachten voor 2024 hogere kosten, waarna in 2025 prijzen weer zullen stabiliseren.

In 2023 is landelijk de residuele grondwaarde licht gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Dit komt door de eerder genoemde daling van de nieuwbouwprijzen en de stijgende bouwkosten. Adviesbureaus verwachten dat de grondwaarde vanaf 2024 weer zal stijgen, mede door het verwachte herstel van nieuwbouwprijzen. Door de hefboom op de grondwaarde zullen de stijgende nieuwbouwprijzen een sterkere doorwerking hebben op de grondwaarde dan op de stijging van de bouwkosten.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2024 worden de grondprijzen aangepast op basis van de huidige markt. Alleen in de grondexploitatie Hart van Nootdorp moet het zuidelijk deel nog in de markt gezet worden. Bij de overige grondexploitaties liggen de grondwaarden vast in contracten of gaat het nog om enkele kavels en hebben de parameters geen tot weinig invloed meer op de grondopbrengsten.

Gezien de onvoorspelbaarheid van de markt, stemmen wij de prijzen op de korte termijn af op de huidige situatie van de markt. Voor de lange termijn houden we het langjarig gemiddelde aan.

Voor de opbrengstenstijging gaan adviesbureaus uit van gemiddeld 1% in 2024 en voor de jaren daarna gaan we uit van 2% per jaar.

Opbrengstenstijging bedrijventerreinen

De vraag naar bedrijfsruimten is nog steeds hoog. Het afnemende aanbod aan bedrijventerreinen in onze regio en in onze gemeente speelt een steeds grotere rol. Dat heeft tot gevolg dat door de schaarste de interesse voor de nog resterende kavels binnen onze gemeente naar verwachting hoog blijft. Daartegenover staat dat de financieringsruimte van bedrijven moeilijker is geworden door de huidige marktomstandigheden en hogere rente. Het beschikbare resterende aanbod op zowel Boezem Oost als Heron zullen op basis van een selectieprocedure in de markt gezet worden. Adviesbureaus gaan voor 2024 uit van een range van -2% tot 4% opbrengstenstijging voor bedrijfskavels. Gezien de schaarste aan kavels in onze regio gaan wij uit van 2% in 2024 en de jaren erna.

De grondexploitaties in cijfers

In het volgende overzicht is te zien dat de boekwaarde van de bouwgrondexploitaties in 2023 gedaald is van € 11.6 mln. naar € 3 mln. In 2023 is er voor € 7,2 mln. aan winst genomen.

De geprognosticeerde resultaten zijn als volgt:

Het verwachte resultaat is bruto met € 3,0 miljoen afgenomen. Een winstuitname van € 7,2 miljoen voorkomt de verbetering van het resultaat. Zonder de winstuitname zou het resultaat met € 4,2 miljoen verbeterd zijn. De verbetering wordt voornamelijk veroorzaakt door dat de kosten voor de aanleg van het openbaar gebied in het deelgebieden Park van Buijsen en Centrumlijn in Pijnacker-Zuid aanzienlijk lager uitvallen dan voorheen verwacht werd. Het aantal woningen waarvoor binnen de gemeentelijke projecten in 2023 grond is geleverd bedraagt 230 woningen en deze worden voornamelijk gebouwd in de gebieden Pinacker-Zuid Centrumlijn en Tuindershof.

Winstuitnames

In de notitie grondexploitaties 2016 van de commissie BBV zijn de regels voor tussentijds winstnemen beschreven. Inmiddels zijn deze regels door de commissie BBV ter verduidelijking van een nadere toelichting voorzien.

Voor winstneming geldt de “percentage of completion”-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

• Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

• De grond(of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

• De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen.

Er zijn vier grondexploitaties die een positief geprognotiseerd resultaat hebben. De grondexploitaties Bedrijvenpark Heron, Boezem-Oost, Oostambacht en Pijnacker-Zuid voldoen aan de voorwaarden en om die reden hebben wij teveel genomen winst in het verleden gecorrigeerd voor Bedrijvenpark Heron voor € 64.000 en winst genomen voor Boezem-Oost, € 1.864.000, voor Tuindershof, € 872.000, en voor Pijnacker-Zuid € 4.566.000.

Voorziening Nadelige grondexploitaties

De voorziening nadelige complexen dekt de negatieve resultaten van de grondexploitaties af:

De verwachte resultaten van de nadelige grondexploitaties zijn afkomstig uit de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024. Een toelichting op de ontwikkeling van het resultaat per project treft u in die rapportage aan.

Vennootschapsbelasting

Na overleg met onze belastingadviseur zijn wij nu in staat om aangifte te doen voor de vennootschapsbelasting. De afgelopen jaren hebben we al aanzienlijke bedragen aan Vennootschapsbelasting betaald. In 2022 hebben we een voorlopige aanslag gehad op basis van een geprognoticeerde winst van € 7,2 miljoen. De werkelijke winst bedraag € 1,1 miljoen wat een aanzienlijk lagere definitieve aanslag tot gevolg heeft van ruim € 250.000. In 2023 is de winst bepaald op € 7,2 miljoen waardoor we € 1,8 miljoen aan vennootschapsbelasting moeten betalen.

Zolang geen controle van de Belastingdienst is uitgevoerd en daarmee een definitieve aanslag hebben ontvangen, wordt de verwachte verschuldigde vennootschapsbelasting berekend door 25,8% te rekenen over het resultaat.

De komende jaren zal er regelmatig sprake zijn van winst, omdat na het invoeren van de vennootschapsbelastingplicht voor overheidsbedrijven op 1 januari 2016 de resultaten van de lopende grondexploitaties sterk verbeterd zijn.

Toelichting op de verwachte resultaten

In de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 worden de verwachte resultaten uitgebreid toegelicht. Hieronder volgt voor alle lopende grondexploitaties en projectadministraties een korte toelichting.

Actieve Grondexploitaties

Ackerswoude

De civieltechnische kosten van 2023 zijn voornamelijk afrondende werkzaamheden in het kader van overdracht, en het bouwrijp maken van de locatie aan de Blauwe Kiekendieflande. Verder zijn er werkzaamheden verricht rond de verkoop van de zes kavels nabij Brinklande.

In 2023 is de grond van twee van de zes kavels geleverd nabij de Brinklande.In Ackerswoude zijn in totaal nog vijf woonkavels uit te geven, voor vier van de kavels staan de leveringsmomenten ingepland voor het eerste halfjaar. De laatste kavel nabij Brink van Abeltje zal naar verwachting eind 2024 geleverd worden, na verkoopprocedure en de uiteindelijke loting in maart 2024 door de notaris.

Verder is er nog een laatste ontwikkellocatie nabij de basisschool en het gezondheidscentrum aan de entree bij de Monnikenweg. Voor deze locatie wordt in de grondexploitatie rekening gehouden met de realisatie van tien twee-onder-één kapwoningen. De verwachting is echter dat de realisatie van de tweekappers in de nabije toekomst niet doorgaat in verband met noodzakelijke tijdelijke uitbreiding van de schoollocatie in Ackerswoude. Het ligt voor de hand dat deze nabijgelegen locatie het meest geschikt is voor de tijdelijke schooluitbreiding.

Bedrijvenpark Heron

Rondom de Reflectiestraat en Stoomweg is woonrijp gemaakt. Er is veel tijd besteed aan de verwerving van de twee kavels van gemeente Den Haag en het opstellen van de selectieleidraad voor de te verkopen kavels.

De tweede helft van 2023 is op het bedrijvenpark de bouw van Lanzfeld Expeditions gecontinueerd. Daarnaast zijn voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd voor de start bouw van het hoofdkantoor Fugro.

Per 1-1-2024 resteert nog circa 1,4 ha aan te verkopen kavels. De bedrijfskavels en kantoorkavels zullen middels een openbare selectieprocedure in verkoop worden gebracht. In het eerste kwartaal van 2024 zal een eerste kavel zo in de markt worden gezet. Met de openbare selectieprocedures geeft de gemeente invulling aan het DIDAM-arrest.

Boezem-Oost

In de tweede helft van 2023 zijn de bouwwerkzaamheden voortgezet voor drie panden: te weten OBS groep, Vietech en Tamminga. Daarnaast zijn voor drie bedrijfskavels (ca. 2 ha) de koopovereenkomsten getekend, de grond overgedragen en de bouwwerkzaamheden gestart. Er is tot slot een reserveringsovereenkomst getekend voor een kavel van 0,3ha. Voor Boezem Oost resteert nog de verkoop en uitgifte van 1,45 hectare aan gronden.

Na oplevering van de in aanbouw genomen panden zullen de aangrenzende delen woonrijp gemaakt worden. Met een klimaatbestendige en groene inrichting proberen we het bedrijvenpark ook op dit vlak toekomstbestendig te maken.

Hart van Nootdorp

Locatie wonen aan de Koningin Julianastraat
Ten noorden van de Koningin Julianastraat komen 63 appartementen in een combinatiegebouw, waarvan een groot gedeelte in de sociale sector. Voor deze appartementen is in 2023 een koopovereenkomst gesloten met Staedion. Het ontwerp van het combinatiegebouw is ook in 2023 afgerond, waarna een omgevingsvergunning is aangevraagd en verleend. De locatie van het combinatiegebouw wordt in 2024 bouwrijp gemaakt, inclusief het verleggen van de koningin Julianastraat. De planning is dat de bouw van het combinatiegebouw in november 2024 kan starten.

Locatie wonen aan de Hagelaan
Ten zuiden van de Koningin Julianastraat, aan de Hagelaan, komen circa 50 appartementen in de vrije sector. Pas als het nieuwe kindcentrum in het combinatiegebouw gereed is, kan de huidige school worden gesloopt en kan gestart worden met de appartementengebouwen op deze locatie. Deze locatie moet nog op de markt gezet worden. Hiervoor wordt in 2024 een aanbesteding opgestart. De start bouw staat gepland in de eerste helft van 2026.

Oude Leede

De raad worden zal bij het aanbieden van de halfjaarlijkse voortgangsrapportage per 1 juli 2024 voorgesteld worden om deze grondexploitatie af te sluiten.

Pijnacker-Zuid

Het deelgebied van het Park van Buijsen is in de laatste fase beland. In 2024 zal gestart worden met de bouw van het appartementencomplex. In 2023 is gebleken dat een aanzienlijk bedrag aan kosten voor bouw- en woonrijpmaken niet meer gemaakt zullen worden. Dat heeft een positief gevolg voor het resultaat van Pijnacker-Zuid.
In Centrumlijn-Noord is Dura Vermeer begonnen met de bouw van de eerste woningen in blok 4 en 3 van WijCK. De sociale huurwoningen in deze blokken zullen worden afgenomen door corporatie De Goede Woning en de middenhuur door Bouwinvest. De koopwoningen zijn bijna allemaal verkocht. De werkzaamheden voor ophogen, bouwrijp maken en woonrijp maken lopen conform planning. Met Stedin is overeenstemming bereikt over de kosten van de verlegging van de 25 kv kabel in Centrumlijn-Noord. De planning daarvan moet begin 2024 duidelijk worden.
Heijmans heeft na de zomer de grondaanbieding voor Centrumlijn-Zuid onder voorwaarden geaccepteerd. In de 2e helft van het jaar hebben partijen daar nadere afspraken over gemaakt. In december is overeenstemming bereikt over de koopovereenkomst.

Tuindershof

De kosten die gemaakt zijn hebben betrekking op het bouw- en woonrijp maken van de verschillende fases, de plankosten en de winstuitname. De noodzakelijk ontsluiting van fase 4 heeft gezorgd voor een vertraging in de uitvoering van de rest van de werkzaamheden.

De gronden van de fasen 1b en 2b zijn geleverd aan de OCT, het resterende deel van fase 5 aan Rondom Wonen en fase 6 aan Heijmans. De eerder door de OCT uit verkoop gehaalde fase 3a is in 2023 opnieuw in verkoop gebracht met een aangepaste fasering (3a1) en programma. Door de aanpassingen in fase 3a stijgt het verwachte aantal te realiseren woningen in Tuindershof van 656 naar 666. Er is succesvol subsidie aangevraagd ten behoeve van de klimaatbestendige inrichting rondom de Tuindersweg. De uitvoering hiervan is gestart met onderzoeken in 2023.

Risico’s voor alle projecten

Economische situatie 

De actuele economische situatie is bepalend voor de grondexploitaties. In alle grondexploitaties wordt het resultaat bepaald door een inschatting van de toekomstige ontwikkeling van kosten en opbrengsten op basis van kengetallen. Indien de werkelijkheid afwijkt van deze aannames leidt dit tot bijstelling van de winstverwachting.

Gewogen bandbreedtemethode

In de nota reserves en voorzieningen is aangegeven dat voor de risico’s uit de grondexploitaties een voorziening moet worden getroffen, indien de kans dat het risico zich voordoet groter is dan 50%.

De afdeling Ontwikkeling heeft bij de actualisatie van de grondexploitaties de risico's geïnventariseerd en gewaardeerd. Voor elk risico is een onderbouwde effectberekening opgesteld en kans van optreden ingeschat door het betrokken projectteam. Daarnaast worden voor de verschillende risico’s maatregelen benoemd en verantwoordelijken aangewezen. Om te bepalen welke deel van de risico's moet worden afgedekt binnen de grondexploitatie en welke risico's afgedekt moeten worden door het weerstandsvermogen wordt de gewogen bandbreedtemethode gebruikt.

Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedtemethode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risico-bandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie.

Overzicht van de risico's van de grondexploitatie

Voor een toelichting op de risico’s wordt verwezen naar paragraaf 2 ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.