Inleiding

Onze gemeente is (mede) verantwoordelijk voor de ontwikkeling van vier woningbouwlocaties. Onze inzet is er op gericht dat we voldoende woningen beschikbaar hebben voor alle doelgroepen en in alle prijsklassen. Er wordt hard gewerkt om de geplande projecten te realiseren en de woningvoorraad groeit door de nieuwe woningen die in Ackerswoude, Hart van Nootdorp, Pijnacker-Zuid en Tuindershof zijn opgeleverd. In Pijnacker-Zuid is de realisatie van het appartementencomplex Park van Buijsen in volle gang, nadat de grond voor het appartementencomplex aan de Plas van Buijsen in 2024 is verkocht. In 2022 zijn de eerste woningen in Tuindershof opgeleverd en de ontwikkeling van het gebied vordert gestaag. De ontwikkeling van deelgebied Centrumlijn-Noord van Pijnacker-Zuid met ruim 300 woningen is gestart en is overeenstemming bereikt over de bouw van ruim 200 woningen met de ontwikkelaar van deelgebied Centrumlijn-Zuid van Pijnacker-Zuid. In het Hart van Nootdorp is in 2024 gestart met de bouw van ruim 100 woningen. Bij de ontwikkeling van De Scheg, een particuliere ontwikkeling, wordt op dit moment druk gebouwd.

De beide bedrijfsterreinen, die de gemeente op dit moment ontwikkeld, Bedrijvenpark Heron en Boezem-Oost, zijn in trek en het aantal beschikbare percelen neemt af.

Visie op het grondbeleid

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in haar Omgevingsvisie strategische ontwikkelingslijnen geformuleerd: onderscheidend groen, karakteristieke woon- en leefomgeving, aantrekkelijk economische vestigingsklimaat voor inwoners en ondernemers en een veerkrachtige leefomgeving voor mensen, planten en dieren. De opgaven kennen vervolgens elk hun eigen vertaling naar een bepaald ruimtegebruik en ruimtelijk beleid.

Grondbeleid is een middel om ruimtelijk beleid op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid is dus geen doel op zich. Het grondbeleid biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Door een goede regievoering kunnen vervolgens opbrengsten worden gegenereerd die de kosten, die gepaard gaan met de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling, kunnen dekken. Het geformuleerde beleid vormt een instrument dat mede ondersteuning biedt aan het realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economische ontwikkeling en milieu.

De vraag naar sociale woningbouw en de ambities op het gebied van groen en duurzaamheid maken dat gebiedsontwikkelingen een onrendabele top zullen hebben. De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling in de vier transformatiegebieden (Dwarskade, Balijade, Rijskade en Overgaauw). Vanwege de ambities en de beperkte grondposities moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ontwikkeling van de gemeente.

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid 2024-2028 heeft de raad het kader vastgesteld voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt en de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Deze nota is door de raad op 28 maart 2024 vastgesteld. Voor het eigen gemeentelijk handelen en in de communicatie met externe partijen is een transparante en consequente stelling name over het gemeentelijke grondbeleid van belang. Het schept duidelijkheid en eenduidigheid, vermindert de discussie en voorkomt willekeur. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact en is het van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Situationeel grondbeleid

De gemeente heeft ter uitvoering van het grondbeleid de keuze uit verschillende vormen van grondbeleid. Deze hebben verschillende kenmerken en een verschillend instrumentarium met daarbij behorende voor- en nadelen. Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. De keuze voor actief of faciliterend grondbeleid hangt onder meer af van de vraag wie de gronden in het plangebied in eigendom heeft. Ook de mate waarin de gemeente sturing wenst te geven aan de ontwikkeling binnen het plangebied is van belang. Als de gemeente meer sturing wenst, dan zal een actiever beleid gevoerd moeten worden. De gemeente kan leidend zijn, waarbij sprake is van een (meer) actieve vorm van grondbeleid. Daarvoor kan de gemeente kiezen om bepaalde instrumenten van grondbeleid in te zetten om zodoende meer zeggenschap en regie te voeren. De gemeente kan actief inzetten op verwerving van grondposities om maximale regie te kunnen voeren over het te ontwikkelen gebied. Wanneer de gebieds- of locatieontwikkeling voornamelijk wordt overgelaten aan (private) marktpartijen dan vervult de gemeente meer een faciliterende rol. Tussen de twee uitersten van grondbeleid (faciliterend en actief) bevinden zich diverse mengvormen van samenwerkingsverbanden. Deze mengvormen worden publiek- private samenwerking genoemd. De vorm waarin deze samenwerking gegoten wordt is afhankelijk van de mate van risicoverdeling tussen alle bij de ontwikkeling betrokken partijen. Het uitgangspunt van de gemeente Pijnacker-Nootdorp is een zogenoemd ‘situationeel’ grondbeleid. Dat was ook in de vorige nota’s grondbeleid al het uitgangspunt en dat vormt ook het uitgangspunt voor deze nota grondbeleid. Een situationeel grondbeleid speelt beter in op de behoefte en dynamiek in de huidige marktomstandigheden.

Grondprijsbeleid

Dit beleid is vastgelegd in de nota Grondprijzen 2024-2025, die door de gemeenteraad op 28 maart 2024 is vastgesteld. De vastgestelde nota wordt elke twee jaar herzien. Door deze herziening kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
Het vaststellen van de nota Grondprijzen dient de volgende belangen:

• uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid;

• draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• verdienend vermogen: de nota grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente;

• marktconformiteit.

Financiële stand van zaken per 31 december 2024

In deze paragraaf is naast de boekwaarden een korte toelichting opgenomen op de ontwikkelingen in 2024. Voor meer informatie over de grondexploitaties en projectadministraties verwijzen wij naar de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025.

Gevoeligheidsanalyse

Aangezien de gemeente geen projectfinanciering toepast voor de Bouwgrond In Exploitatie (BIE) en wel externe financiering toepast, moet voor de toe te rekenen rente aan de BIE worden uitgegaan van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Volgens deze systematiek betekent dat een rente van 0,72 % over de boekwaarde wordt berekend en aan de boekwaarde wordt toegevoegd (een berekening van het rentepercentage van 0,72 % is opgenomen in de paragraaf Financiering).
De disconteringsvoet waarmee wordt gerekend bedraagt 2,00%.

Kostenstijging GWW woningbouw en bedrijventerreinen

Voor de bepaling van de kostenstijging binnen de Grond, Weg en Waterbouw (GWW) wordt onder andere naar de bouwkostenindex en de aanbestedingsindex gekeken van Bouwkostenkompas. De bouwkostenindex geeft aan hoe de directe loon- en materiaalkosten zich ontwikkelen. De aanbestedingsindex is een weergave van de prijsopslag die aannemers vragen over bouwprojecten als gevolg van vraag in de markt.

De GWW-index is vanaf januari 2024 tot november 2024 met 3,8% toegenomen m.b.t. de directe loon – en materiaalkosten. Dit vindt zijn voornaamste oorzaak in schaarste aan materialen en tekort aan personeel. De aanbestedingsindex vertoont vanaf januari 2024 tot november 2024 een stijging van 3,6%, deze stijging wijst erop dat de krapte op de aanbestedingsmarkt toeneemt in de bouwsector. Het toekomstige verloop van de GWW kosten blijft onzeker, hier wordt dan ook rekening mee gehouden in de bepaling van de prognoses. Adviesbureaus verwachten voor 2025 een kostenstijging tussen de 1% en 3%.

Naast de specifieke ontwikkelingen voor GWW-kosten heeft de algehele CPI-index ook invloed op de ontwikkeling van de prijzen. In de periode september 2023 t/m september 2024 is de CPI-index met 3,5% gestegen. Het CPB verwacht voor de CPI-index in 2025 een stijging van 3,2%. De prijzen stabiel houden, dat is het doel van de Europese Centrale Bank (ECB). Stabiele prijzen zijn van essentieel belang voor het goed functioneren van onze economie. Een tijd lang stegen de prijzen veel te hard. Daarom neemt de centrale bank maatregelen om de inflatie terug naar de doelstelling van 2% te krijgen. Dat betekent dat de CPI-index langzaam aan daalt naar de doelstelling van 2%. De langzamere daling komt voornamelijk door de verwachte prijsstijging van arbeidsintensieve diensten. Hierin blijven de hogere lonen nog door werken. Ook de bijdrage van huren aan de inflatie blijft groot, omdat de maximale huurverhoging is gekoppeld aan de loongroei.

Voor de kostenstijging wordt uitgegaan van 3,5% in 2025, door de krapte op de aanbestedingsmarkt, de aanhoudende personeelstekorten en hogere lonen. Vanwege de aanhoudende onrust en voorspelbare gevolgen wordt voor 2026 uitgegaan van 2,5%. Voor de jaren daarna wordt uitgegaan van 2% per jaar.

Opbrengstenstijging grondwaarde woningbouw

De grondwaarde van een woning is het residu van de waarde van de woning minus de stichtingskosten. De opbrengstenstijging voor de woningbouw is daarmee afhankelijk van twee factoren: de verkoopprijs van de woningen en de bouwkosten van de woningen.

De huidige woningmarkt staat in het teken van toenemende prijsstijgingen, ook de verwachtingen voor komend jaar blijven naar boven bijgesteld worden in verschillende publicaties. De belangrijkste factoren voor de prijsstijging zijn de hogere lonen, de dalende hypotheekrente, krapte op de woningmarkt en de verruiming van de normen van hypotheken bij verduurzaming en het lenen op basis van één inkomen. Het aantal transacties van woningen is in 2024 historisch gezien vrij hoog, met name bij de bestaande bouw, omdat de nieuwbouwwoningen landelijk achterblijven bij de vraag. Er wordt voorspeld dat het aantal transacties in 2025 zal afzwakken. De prijsstijging van alle woningen in 2025 wordt door adviesbureaus en banken ingeschat op gemiddeld 7%.

In onze gemeente merken we dat de verkoop van nieuwbouwwoningen over het algemeen zeer spoedig verloopt. Ook daar zijn de prijsstijgingen van woningen zichtbaar ten opzichte van eerder in verkoop gebrachte fasen. Het realiseren van woningen in het betaalbare segment (max. € 390.000,- prijspeil 2024) wordt daarmee een steeds lastigere opgave.

De bouwkosten van nieuwbouwwoningen zijn van januari 2024 tot november 2024 met 3,3% gestegen. Naast de stijgende materiaalkosten hebben ook de schaarste aan personeel en de recente loonstijgingen invloed op de stijgende woningbouwkosten. Adviesbureaus verwachten voor 2025 een gemiddelde stijging van 3% aan bouwkosten voor woningen.

Door de hefboom op de grondwaarde zullen de verwachte stijgende nieuwbouwprijzen een sterkere doorwerking hebben op de grondwaarde dan op de stijging van de bouwkosten.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2025 zijn de grondprijzen aangepast op basis van de huidige markt. In vrijwel alle grondexploitaties voor woningbouw liggen de grondwaarden vast in contracten, lopende aanbestedingen of gaat het nog om enkele uit te geven kavels. De parameters hebben daarom geen tot weinig invloed meer op de grondopbrengsten in de lopende grondexploitaties. Voor nog te openen grondexploitaties zijn deze parameters wel van invloed.

Voor de opbrengstenstijging is uit gegaan van 4% in 2025, op basis van het verschil tussen de verwachte stijging van de opbrengsten en kosten. Voor de jaren daarna is uitgegaan van 3% in 2026 en 2% per jaar voor de jaren erna.

Opbrengstenstijging bedrijventerreinen

Het beschikbare resterende aanbod op zowel Boezem Oost als Heron worden op basis van een selectieprocedure per kavel in de markt gezet. Hierbij maakt voor courante kavels het grondbod deel uit van de selectiecriteria. Voor incourante kavels wordt een vaste prijs gehanteerd. De interesse in bedrijfs- en kantoorkavels is nog steeds groot. De nog uit te geven kavels op de bedrijventerreinen Boezem Oost en Heron worden steeds schaarser, ook in de regio is er schaarste van bedrijfskavels. Adviesbureaus gaan voor 2025 uit van 0% tot 4% opbrengstenstijging voor bedrijfs-/kantoorkavels. Voor de opbrengstenstijging bedrijventerreinen is uitgegaan van 2% in 2025. Voor de jaren daarna is uitgegaan van 2% per jaar.

De grondexploitaties in cijfers

In het volgende overzicht is te zien dat de boekwaarde van de bouwgrondexploitaties in 2024 gedaald is van € 3 mln. naar € 2,1 mln. In 2024 is er voor € 3,5 mln. aan winst genomen.

De geprognosticeerde resultaten zijn als volgt:

Het verwachte resultaat is bruto met € 2,3 miljoen afgenomen. Een winstuitname van € 3,5 miljoen voorkomt de verbetering van het resultaat met € 1,1 miljoen. De verbetering wordt veroorzaakt doordat de kosten voor de aanleg van het openbaar gebied in met name het deelgebied Centrumlijn in Pijnacker-Zuid aanzienlijk lager uitvallen dan voorheen verwacht werd. Bovendien is de verwachting dat de uitgeefbare grond in de grondexploitatie Boezem-Oost aanzienlijk meer gaat opleveren. Hiertegen over staat de lagere opbrengst voor het laatste perceel grond in Ackerswoude, omdat er sprake is van een bestemmingswijziging van wonen naar onderwijs. Het aantal woningen waarvoor binnen de gemeentelijke projecten in 2024 grond is geleverd bedraagt 327 woningen en deze worden gebouwd in de gebieden Hart van Nootdorp, Pijnacker-Zuid Centrumlijn en Tuindershof.

Winstuitnames

In de notitie grondbeleid in de begroting en jaarstukken (2023) van de commissie BBV zijn de regels voor tussentijds winstnemen beschreven. Voor winstneming geldt de “percentage of completion”-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

• Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

• De grond(of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

• De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen.

Er zijn vier grondexploitaties die een positief geprognotiseerd resultaat hebben. De grondexploitaties Bedrijvenpark Heron, Boezem-Oost, Oostambacht en Pijnacker-Zuid voldoen aan de voorwaarden en om die reden hebben wij teveel genomen winst in het verleden gecorrigeerd voor Bedrijvenpark Heron voor € 152.000 en winst genomen voor Boezem-Oost, € 577.000, voor Tuindershof, € 1.158.000, en voor Pijnacker-Zuid € 1.888.000.

Voorziening Nadelige grondexploitaties

De voorziening nadelige complexen dekt de negatieve resultaten van de grondexploitaties af:

Bij de grondexploitatie ‘Het Hart van Nootdorp’ is de voorziening hoger dan de boekwaarde. Conform de verslaggevingsrichtlijnen wordt het niet-saldeerbare deel van deze voorziening verantwoord aan de passiefzijde van de balans onder de voorzieningen.

De verwachte resultaten van de nadelige grondexploitaties zijn afkomstig uit de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025. Een toelichting op de ontwikkeling van het resultaat per project treft u in die rapportage aan.

Vennootschapsbelasting

De afgelopen jaren hebben we al aanzienlijke bedragen aan Vennootschapsbelasting betaald. In 2023 is de winst bepaald op € 1,2 miljoen waardoor we € 0,3 miljoen aan vennootschapsbelasting moeten betalen. Voor 2024 is de winst bepaald op ruim € 3 miljoen en de vennootschapsbelasting die we moeten betalen bedraagt € 0,8 miljoen

Zolang geen controle van de Belastingdienst is uitgevoerd en daarmee een definitieve aanslag hebben ontvangen, wordt de verwachte verschuldigde vennootschapsbelasting berekend door 19% over de eerste €200.000 en 25,8% over het restant te rekenen over het resultaat.

De komende jaren zal er regelmatig sprake zijn van winst, omdat na het invoeren van de vennootschapsbelastingplicht voor overheidsbedrijven op 1 januari 2016 de resultaten van de lopende grondexploitaties sterk verbeterd zijn.

Toelichting op de verwachte resultaten

In de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 worden de verwachte resultaten uitgebreid toegelicht. Hieronder volgt voor alle lopende grondexploitaties en projectadministraties een korte toelichting.

Actieve Grondexploitaties

Ackerswoude

De grondexploitatie Ackerswoude zal waarschijnlijk in 2025 worden afgesloten nadat het laatste perceel uitgeefbaar terrein ten behoeve van de uitbreiding van de huidige schoollokatie is overgedragen. Naast het kindcentrum en het gezondheidscentrum is er nog een perceel grond beschikbaar. In de grondexploitatie iwas deze grond opgenomen als uit te geven voor woningbouw. Medio 2024 is duidelijk geworden dat op basis van leerlingenprognose de eerdere geplande tijdelijke huisvestiging niet langer volstaat voor de school Dalton Kindcentrum Pijnacker/Tweemaster. Woningbouw in deze hoek is vanwege de noodzakelijke definitieve uitbreiding van de school op korte termijn niet realistisch meer. Eind 2024 heeft het college dan ook het besluit genomen om de raad voor te stellen de grondexploitatie per 1 juli 2025 af te sluiten incl. een ruimtereservering voor een permanente uitbreiding onderwijs.
Voor de uitwerking van de school en de resterende ruimte op de kavel nabij de Blauwe Kiekendieflande, zal een integraal plan (ruimtelijk en financieel) op gesteld worden medio 2025 , dat geen onderdeel meer zal zijn van de grondexploitatie  Ackerswoude

Bedrijvenpark Heron

Succesvol is in 2024 een openbare selectieprocedure voor kavel 26 doorlopen en is een reserveringsovereenkomst getekend. De selectieprocedure voor kavel 19 op Heron, welke gelegen is aan de A12, is uitgesteld vanwege beperkte concrete belangstelling. De gemeente probeert de courantheid van deze kavel te verbeteren en daardoor de interesse te verhogen. Naar verwachting zal in de eerste helft van 2025 deze kavel naar de markt worden gebracht. In de tweede helft van 2024 zijn gronden van de gemeente Den Haag verworven. Dit maakt mogelijk dat circa 7.300 m² middels een selectie aan de markt kunnen worden aangeboden. Er is belangstelling voor deze gronden. De selectie wordt in de eerste helft van 2025 doorlopen.

Boezem-Oost

Na de eerst doorlopen openbare selectie voor een bedrijfskavel op Heron, is in de tweede helft van het jaar dit traject ook succesvol voor Boezem Oost doorlopen. Gedurende de selectieperiode is door Tennet netcongestie afgeroepen voor grotere aansluitingen. De gemeente en het bedrijf, dat de grond afneemt, onderzoeken de mogelijkheden om alsnog te kunnen voorzien in de energiebehoefte en de groei van het bedrijf mogelijk te maken. De bouw van de horeca op de Boezem Oost ligt al enige tijd stil., maar de verwachting is dat in het tweede kwartaal van 2025 de bouw wordt hervat en dat eind derde kwartaal het pand wordt opgeleverd.  In de tweede helft van 2024 zijn de woonrijp werkzaamheden gestart en afgerond. De groeninrichting zal plaatsvinden voorafgaand aan het groeiseizoen in het begin van het nieuwe jaar. De oplevering van het pand van Bever is vertraagd en zal gefaseerd in de eerste helft van 2025 in gebruik worden genomen.

Hart van Nootdorp

Locatie wonen aan de Koningin Julianastraat (combinatie gebouw)
Ten noorden van de Koningin Julianastraat komen 63 appartementen in een combinatiegebouw, waarvan een groot gedeelte in de sociale sector. Voor deze appartementen is in 2023 een koopovereenkomst gesloten met Staedion. Het ontwerp van het combinatiegebouw is ook in 2023 afgerond, waarna een omgevingsvergunning is aangevraagd en verleend. De locatie van het combinatiegebouw is in 2024 bouwrijp gemaakt, inclusief het verleggen van de koningin Julianastraat. De bouw van het combinatie gebouw verloopt voorspoeding. In november 2024 is gestart met de bouw en de planning is dat het combinatiegebouw voorjaar 2026 opgeleverd zal worden.

Locatie wonen aan de Hagelaan
Ten zuiden van de Koningin Julianastraat, aan de Hagelaan, komen circa 50 appartementen. Pas als het nieuwe kindcentrum in het combinatiegebouw gereed is, kan de huidige school worden gesloopt en kan gestart worden met de appartementengebouwen op deze locatie. In 2024 is gestart met de aanbesteding voor de appartementengebouw Hagelaan. Voor de zomer 2025 is de verwachting dat de selectieprocedure is afgerond en dat de gronden gegund kunnen worden aan een ontwikkelaar. De start bouw rond zomer 2026.

Oude Leede

De grondexploitatie Oude Leede kan worden afgesloten zodra de twee bouwkavels zijn verkocht. In 2025 worden deze kavels in de markt gezet.

Pijnacker-Zuid

Het deelgebied Park van Buijsen is bijna afgerond. In verband met de bouw van de Juffer is een tijdelijk fietspad aangelegd om fiets- en bouwverkeer te scheiden. Naar verwachting wordt het appartementencomplex De Juffer eind 2025 opgeleverd.

Centrumlijn Noord
In 2024 is tempo gemaakt met de bouw van de eerste twee woonblokken. De verkoop van 2 woonblokken is gestart en de verkoop is erg succesvol gebleken. Bovendien is de bouw van de mobilityhub in september gestart.
Om het parkeren van metroreizigers en bouwplaats personeel te faciliteren is in Centrumlijn Zuid een tijdelijk parkeerterrein aangelegd en voor de voetgangers toegankelijk gemaakt via een tijdelijke dam over de sloot langs de metrolijn.
Met RET zijn we in gesprek over een bijdrage in de kosten voor verlegging van het fietspad langs de Hofpleintunnel om de huidige metro overgang te ontlasten van fietsverkeer. Dit in het kader van de frequentieverhoging van de metrolijn.

Centrumlijn Zuid
De bouw van het eerste appartementengebouw start in Q4 van 2025. Dit is het meest noordelijke blok in het plan en bevat 78 sociale huurappartementen voor Rondom Wonen. Aansluitend is in Q2 2026 de start gepland van de bouw van het meest zuidelijke blok, bestaande uit 32 eengezinswoningen rond een gemeenschappelijk groen binnenterrein boven de parkeerplaatsen.

Tuindershof

Na aanpassing in 2022 van het woningbouwprogramma aan de actuele marktontwikkelingen verloopt de verkoop van woningen voorspoedig. Wel leidt dit tot een kleine overschrijding van in het bestemmingsplan opgenomen aantal woningen. De laatste woningen tussen de Meander en de Europalaan worden in de eerste helft van 2025 opgeleverd. In 2025 worden nog wadi’s aangebracht, bruggen en dammen gerealiseerd en de Meander definitief ingericht. De met de klankbordgroep afgestemde knip in de Europalaan wordt in maart 2025 gerealiseerd.

De eerste woningen van fase 3a1 (westelijk van de Tuindersweg) worden in de zomer van 2025 opgeleverd; de bouw van fase 3a2 start in mei 2025. De bouw van het laatste appartementengebouw met 32 sociale huurappartementen start in november 2025. Daarin is tevens ruimte voorzien voor een huisartsenpraktijk, maar concrete invulling lijkt vooralsnog lastig. Als terugvaloptie kunnen we deze ruimte nog omzetten naar 3 extra appartementen. Door de ontwikkelaar wordt begin 2025 een BOPA-procedure gestart om de overschrijding van het aantal woningen en toevoeging van een huisartsenpraktijk mogelijk te maken.

Het bouwrijpmaken loopt vooruit op de start bouw, maar onverwachte en nieuwe randvoorwaarden van Stedin zetten de planning onder druk. Het woonrijpmaken van fase 3a2 start eind 2025.

Risico’s voor alle projecten

Economische situatie 

De actuele economische situatie is bepalend voor de grondexploitaties. In alle grondexploitaties wordt het resultaat bepaald door een inschatting van de toekomstige ontwikkeling van kosten en opbrengsten op basis van kengetallen. Indien de werkelijkheid afwijkt van deze aannames leidt dit tot bijstelling van de winstverwachting.

Gewogen bandbreedtemethode

In de nota reserves en voorzieningen is aangegeven dat voor de risico’s uit de grondexploitaties een voorziening moet worden getroffen, indien de kans dat het risico zich voordoet groter is dan 50%.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties zijn de risico's geïnventariseerd en gewaardeerd. Voor elk risico is een onderbouwde effectberekening opgesteld en kans van optreden ingeschat door het betrokken projectteam. Daarnaast worden voor de verschillende risico’s maatregelen benoemd en verantwoordelijken aangewezen. Om te bepalen welke deel van de risico's moet worden afgedekt binnen de grondexploitatie en welke risico's afgedekt moeten worden door het weerstandsvermogen wordt de gewogen bandbreedtemethode gebruikt.

Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedtemethode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risico-bandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie.

Overzicht van de risico's van de grondexploitatie

Voor een toelichting op de risico’s wordt verwezen naar paragraaf 2 ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.