Inleiding

Onze gemeente is (mede) verantwoordelijk voor de ontwikkeling van vier woningbouwlocaties. Onze inzet is er op gericht dat we voldoende woningen beschikbaar hebben voor alle doelgroepen en in alle prijsklassen. Er wordt hard gewerkt om de geplande projecten te realiseren en de woningvoorraad groeit door de nieuwe woningen die in Ackerswoude, Keijzershof en Tuindershof zijn opgeleverd. In Keijzershof is de realisatie van het Park van Buijsen in volle gang, de woningen in de fase 1 tot en met 4 zijn al zichtbaar en ook de vrije kavels worden al bebouwd. De grond voor het appartementencomplex aan de Plas van Buijsen wordt in 2023 verkocht. In Ackerswoude is alle grond aan de ontwikkelaar overgedragen en zijn vrijwel alle woningen opgeleverd. In 2022 zijn de eerste woningen in Tuindershof opgeleverd. In 2022 is een overeenkomst gesloten met een Ontwikkelaar, die Centrumlijn-Noord gaat ontwikkelen en daar ruim 300 woningen gaat bouwen. De ontwikkeling van Hart van Nootdorp is in 2021 gestart de ontwikkeling van De Scheg, een particuliere ontwikkeling, in 2022.

De beide bedrijfsterreinen, die de gemeente op dit moment ontwikkeld, Bedrijvenpark Heron en Boezem-Oost, zijn in trek en het aantal beschikbare percelen neemt af.

Visie op het grondbeleid

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in haar Omgevingsvisie vier strategische ontwikkelingslijnen geformuleerd: onderscheidend groen, karakteristieke woon- en leefomgeving, aantrekkelijk economische vestigingsklimaat voor inwoners en ondernemers en een veerkrachtige leefomgeving voor mensen, planten en dieren. De opgaven kennen vervolgens elk hun eigen vertaling naar een bepaald ruimtegebruik en ruimtelijk beleid.

Grondbeleid is een middel om ruimtelijk beleid op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid is dus geen doel op zich. Het grondbeleid biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Door een goede regievoering kunnen vervolgens opbrengsten worden gegenereerd die de kosten, die gepaard gaan met de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling, kunnen dekken. Het geformuleerde beleid vormt een instrument dat mede ondersteuning biedt aan het realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economische ontwikkeling en milieu.

De gedachte dat gebiedsontwikkeling geld oplevert is niet meer actueel, zeker niet in een gemeente die vanaf 2025 geen grote strategische grondposities kent. De vraag naar sociale woningbouw en de ambities op het gebied van groen en duurzaamheid maken dat gebiedsontwikkelingen een onrendabele top zullen hebben. De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet wel veel mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling in de vier "Wvg "locaties (Dwarskade, Balijade, Rijskade en Overgaauw). Vanwege de ambities en de beperkte grondposities moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ontwikkeling van de gemeente.

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid 2014-2018 heeft de raad het kader vastgesteld voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt en de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Deze nota is op 28 maart 2019 verlengd tot 2023. Voor het eigen gemeentelijk handelen en in de communicatie met externe partijen is een transparante en consequente stelling name over het gemeentelijke grondbeleid van belang. Het schept duidelijkheid en eenduidigheid, vermindert de discussie en voorkomt willekeur. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact en is het van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Van actief naar tactisch grondbeleid

De economische, wetgevende en beleidsmatige ontwikkelingen van de afgelopen periode brengen met zich mee dat het grondbeleid zich ontwikkelt heeft van een actief grondbeleid naar een tactisch grondbeleid. Het kenmerkende van een tactisch grondbeleid is dat maatwerk wordt gezocht om door onderhandeling en samenwerking tussen gemeente en aanvrager/gegadigde gewenste invullingen tot stand te laten komen. Het resultaat hiervan zal altijd moeten passen binnen de bestaande wet en regelgeving.

De activiteiten voor de komende jaren zullen zich richten op:

• Een voortvarende ontwikkeling van de woningbouwlocaties Ackerswoude, Hart van Nootdorp, Pijnacker Zuid en Tuindershof en de bedrijventerreinen Heron en Boezem Oost met als doel zoveel mogelijk tegen de binnen de grondexploitaties passende prijzen of hoger gronden te verkopen en daarmee de financiële positie van de gemeente te verbeteren

• Afstoten van vastgoed, dat niet meer voor ontwikkeling in aanmerking komt

• Afstoten cq. herontwikkelen van maatschappelijk vastgoed dat niet langer tot het kernvastgoed van de gemeente wordt gerekend

• Het faciliteren, stimuleren en contracteren van (lokale)initiatiefnemers met plannen op het gebied van gebiedsontwikkeling en vastgoed

• Het actief zoeken naar de wensen en mogelijkheden in gebiedsontwikkeling en verkoop bedrijventerrein. Het faciliteren, stimuleren en contracteren van (lokale)initiatiefnemers voor de ontwikkeling van in eigendom zijnde braakliggende percelen en nog in ontwikkeling te nemen gronden.

Grondprijsbeleid

Dit beleid is vastgelegd in de nota Grondprijzen 2022-2023, die door de gemeenteraad op 27 januari 2022 is vastgesteld. De vastgestelde nota wordt elke twee jaar herzien. Door deze herziening kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
Het vaststellen van de nota Grondprijzen dient de volgende belangen:

• uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid;

• draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• verdienend vermogen: de nota grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente;

• marktconformiteit.

Financiële stand van zaken per 31 december 2022

In deze paragraaf is naast de boekwaarden een korte toelichting opgenomen op de ontwikkelingen in 2022. Voor meer informatie over de grondexploitaties en projectadministraties verwijzen wij naar de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2023.

Gevoeligheidsanalyse

Aangezien de gemeente geen projectfinanciering toepast voor de Bouwgrond In Exploitatie (BIE) en wel externe financiering toepast, moet voor de toe te rekenen rente aan de BIE worden uitgegaan van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Volgens deze systematiek betekent dat een rente van 1,06 % over de boekwaarde wordt berekend en aan de boekwaarde wordt toegevoegd (een berekening van het rentepercentage van 1,06 % is opgenomen in de paragraaf Financiering).
De disconteringsvoet waarmee wordt gerekend bedraagt 2,00%.

Kostenstijging GWW woningbouw en bedrijventerreinen

Voor de bepaling van de kostenstijging binnen de Grond, Weg en Waterbouw (GWW) wordt zowel naar de bouwkostenindex als naar de aanbestedingsindex gekeken. De bouwkostenindex geeft aan hoe de directe kosten zoals, materiaalkosten en inkoopprijzen van de onderaannemers zich ontwikkelen. De aanbestedingsindex is een weergave van de krapte of de ruimte op de aanbestedingsmarkt.

De GWW-sector heeft in het afgelopen jaar te maken gehad met een flinke stijging van gemiddeld 7% m.b.t. de materiaalkosten. Dit vindt zijn voornaamste oorzaak in de schaarste aan materialen, personeelstekort en stijging van energieprijzen.

De ontwikkeling van de prijzen zijn afhankelijk van de oorlog in Oekraïne, hoe langer deze aanhoudt hoe langer het duurt voordat de productieketens weer op orde zijn. De lonen zullen naar verwachting ook gaan stijgen, al wegen deze minder zwaar in de kostenontwikkeling dan de materiaalkosten. Het toekomstige verloop van de GWW kosten is onzeker. Op korte termijn is de verwachting dat de prijsstijging binnen de GWW hoog blijft en op middellange termijn zal stabiliseren.

Naast de specifieke ontwikkelingen voor GWW-kosten heeft de algehele CPI-index ook invloed op de prijsstijging. In het afgelopen jaar is de CPI-index fors gestegen met gemiddeld 10%. Voor aankomend jaar wordt een daling verwacht naar 3,5% door een aantal overheidsmaatregelen. Voor de langere termijn zal de CPI zag weer gaan bewegen naar de 2,0%.

Voor de kostenstijging GWW gaan we uit van een 5% in 2023, 3,5% in 2024 en voor de jaren daarna van het langjarige gemiddelde van 2,0% per jaar.

Opbrengstenstijging grondwaarde woningbouw

De grondwaarde van een woning is het residu van de waarde van de woning minus de stichtingskosten. De opbrengstenstijging voor de woningbouw is daarmee afhankelijk van twee factoren: de verkoopprijs van de woningen en de bouwkosten van de woningen.

De prijzen voor nieuwbouwwoningen zijn in Nederland in 2022 nog hard gestegen met 8%. De groei is aan het afvlakken maar minder hard dan bij de bestaande bouw. Door de hoge inflatie neemt het besteedbare inkomen af. En de hypotheekrente is gestegen. Voor komend jaar worden er wel loonsverhogingen verwacht die gemiddeld zorgen voor een kleine verruiming van de leencapaciteit. Door de onzekerheid op de markt is ook het consumentenvertrouwen gedaald waardoor kopers mogelijk niet hun maximale hypotheek durven te benutten. De interesse voor duurzame nieuwbouwwoningen is nog wel groot, zeker met de gestegen energiekosten. Ook binnen Pijnacker-Nootdorp is de belangstelling voor de nieuwbouwprojecten nog steeds groot. Kopers worden echter wel kritischer waardoor niet iedere woning meer snel wordt verkocht. De verwachting is dat de woningprijzen komende jaren zullen dalen. Door de hogere maandlasten en stijging van de hypotheekrente staat de betaalbaarheid onder druk met name bij de duurdere rijwoningen.

De woningbouwkosten zijn in 2022 gemiddeld gestegen met 7% door de oorlog in Oekraïne en de langdurige lockdown in China. Dit heeft gezorgd voor verstoorde productieketens, schaarste op de markt en stijgende energieprijzen. Bij een aantal materialen is inmiddels een afvlakking of zelfs een prijsdaling te zien. Ook hier hebben de schaarste van personeel en de komende loonstijgingen invloed op de woningbouwkosten. De verdere ontwikkeling van de prijzen is onzeker en afhankelijk van het verdere verloop van de oorlog in Oekraïne. De verwachting is dat de bouwkosten de komende jaren nog iets zullen stijgen en daarna weer zullen afvlakken.

Afgelopen jaren is de grondwaarde gestegen. Dat komt door het hefboomeffect. De woningprijzen zijn hoger dan de bouwkosten. Een procentuele verhoging van de woningprijs heeft daardoor een groter effect op de grondwaarde dan eenzelfde procentuele verhoging in de bouwkosten. De ontwikkeling van de woningprijzen en de bouwkosten zijn zoals beschreven onzeker. Naar verwachting zullen de bouwkosten stijgen en de woningprijzen wat dalen. Door het hefboomeffect is er ruimte voordat dit zorgt voor een daling van de residuele grondwaarden bij de vrije sector woningen.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2023 worden de grondprijzen aangepast op basis van de huidige markt. Alleen voor de (deel)grondexploitaties Hart van Nootdorp en Centrumlijn-Zuid zijn geen prijsafspraken voor de grondwaarden overeengekomen. Bij de overige grondexploitaties liggen de grondwaarden vast en heeft de parameter voor de grondwaarde geen invloed meer op het resultaat.

Gezien de onvoorspelbaarheid van de markt, stemmen wij de prijzen op de korte termijn af op de huidige situatie van de markt. Voor de lange termijn houden we een langjarig gemiddelde aan.

Voor de opbrengstenstijging gaan we uit van 0% in 2023 en 2024 en voor de jaren daarna van het langjarige gemiddelde van 2% per jaar.

Opbrengstenstijging bedrijventerreinen

De vraag naar bedrijfsruimten is nog steeds hoog. Het afnemende aanbod aan bedrijventerreinen in onze regio en in onze gemeente speelt een steeds grotere rol. Dat heeft tot gevolg dat door de schaarste de interesse voor de nog resterende kavels binnen onze gemeente naar verwachting hoog blijft. Daartegenover staat dat de financieringsruimte van bedrijven moeilijker is geworden met de huidige marktomstandigheden. Het geringe beschikbare resterende aanbod op zowel Boezem Oost als Heron zal op basis van een selectieprocedure in de markt gezet worden.

Voor de opbrengstenstijging van nog beschikbare kavels gaan wij uit van 0% in 2023 en de jaren er na 2,0%.

De grondexploitaties in cijfers

In het volgende overzicht is te zien dat de boekwaarde van de bouwgrondexploitaties in 2022 gedaald is van € 9,5 mln. naar € 4,3 mln. In 2022 is er voor € 6,5 mln. aan winst genomen.

De geprognosticeerde resultaten zijn als volgt:

Het verwachte resultaat is bruto met € 5,1 miljoen afgenomen. Een winstuitname van € 6,5 miljoen voorkomt de verbetering van het resultaat. Zonder de winstuitname zou het resultaat met € 1,4 miljoen verbeterd zijn. De verbetering wordt voornamelijk veroorzaakt door dat de kosten voor de aanleg van het openbaar gebied in het deelgebied Park van Buijsen in Pijnacker-Zuid aanzienlijk lager uitvallen dan voorheen verwacht werd. Hier staat tegenover dat voor de kosten voor de overige grondexploitaties hoger uitvallen door de prijsstijging van het afgelopen jaar.

Winstuitnames

In de notitie grondexploitaties 2016 van de commissie BBV zijn de regels voor tussentijds winstnemen beschreven. Inmiddels zijn deze regels door de commissie BBV ter verduidelijking van een nadere toelichting voorzien.

Voor winstneming geldt de “percentage of completion”-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

• Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

• De grond(of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

• De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen.

Er zijn vier grondexploitaties die een positief geprognotiseerd resultaat hebben. De grondexploitaties Bedrijvenpark Heron, Boezem-Oost, Oostambacht en Pijnacker-Zuid voldoen aan de voorwaarden en om die reden hebben wij teveel genomen winst in het verleden gecorrigeerd voor Bedrijvenpark Heron voor € 99.000 en winst genomen voor Boezem-Oost, € 336.000, voor Tuindershof, € 372.000, en voor Pijnacker-Zuid € 5.395.000.

Voorziening Nadelige grondexploitaties

De voorziening nadelige complexen dekt de negatieve resultaten van de grondexploitaties af:

De verwachte resultaten van de nadelige grondexploitaties zijn afkomstig uit de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2023. Een toelichting op de ontwikkeling van het resultaat per project treft u in die rapportage aan.

Vennootschapsbelasting

Na overleg met onze belastingadviseur zijn wij nu in staat om aangifte te doen voor de vennootschapsbelasting. De laatste berekeningen laten een winst in 2016 zien van € 458.460 en een verlies van € 1.054.400 in 2017. Over de winst van 2016 is aangifte gedaan en is een bedrag aan vennootschapsbelasting betaald van € 104.652 en is verrekenbaar met 2017. De gemeente Pijnacker-Nootdorp is over 2018 geen vennootschapsbelasting verschuldigd aangezien er een verlies was van € 410.750. In 2019 en 2020 is een winst gemaakt van € 4,9 miljoen resp. € 9,2 miljoen. Voor 2021 wordt rekening gehouden meteen winst van € 5,2 miljoen. In 2022 wordt een winst verwacht van € 2,6 miljoen.

Zolang geen controle van de Belastingdienst is uitgevoerd en daarmee een definitieve aanslag hebben ontvangen, wordt de verwachte verschuldigde vennootschapsbelasting berekend door 25,8% te rekenen over het resultaat.

De komende jaren zal er regelmatig sprake zijn van winst, omdat na het invoeren van de vennootschapsbelastingplicht voor overheidsbedrijven op 1 januari 2016 de resultaten van de lopende grondexploitaties sterk verbeterd zijn.

Woningbouwprogramma

Het aantal woningen waarvoor binnen de gemeentelijke projecten in 2022 grond is geleverd bedraagt 192 woningen en deze worden voornamelijk gebouwd in het gebied Tuindershof

Toelichting op de verwachte resultaten

In de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2023 worden de verwachte resultaten uitgebreid toegelicht. Hieronder volgt voor alle lopende grondexploitaties en projectadministraties een korte toelichting.

Actieve Grondexploitaties

Ackerswoude

In 2022 is de grond van het gezondheidscentrum geleverd, de laatste woning in landrijk 18 en de laatste vrije kavel van de Veldleeuweriklande. Daarmee bedragen de grondopbrengsten in 2022 circa € 1,0 miljoen. Dit is nagenoeg gelijk aan wat begin 2022 is begroot.

In 2022 zijn er in totaal voor circa € 3,0 miljoen aan kosten gemaakt. Dat is circa € 0,4 miljoen lager dan begin 2022 is begroot. Deze onderschrijding komt tot stand doordat zowel de plankosten als de civieltechnische kosten binnen begroting zijn gebleven. Daarnaast dient er nog een grondruil plaats te vinden en de daarbij behorende werkzaamheden zijn doorgeschoven naar 2023. De civieltechnische kosten hebben voornamelijk betrekking op het resterend bouwrijp/woonrijp maken van de zes nog uit te geven kavels nabij de brinklande en het Brink van Abeltje. De realisatie van het laatste deel van Monnikenweg, het bouwrijp maken en voorbelasten van de gronden nabij de Blauwe Kiekendieflande, het verwijderen en herstellen van de aansluiting van de voormalige bouwweg en het inrichten van het laatste deel van de ecozone nabij de Veldleeuweriklande.

Bedrijvenpark Heron

In 2022 zijn er geen gronden geleverd en zijn de kosten voor bijvoorbeeld woonrijp maken uitgebleven. Er zijn voornamelijk kosten gemaakt voor het fietspad aan de ’s Gravenweg, zowel voor de verharding als het groen.

Voor de ontwikkeling van de stationsomgeving is in 2022 een startdocument door RET, MRDH en gemeente Pijnacker-Nootdorp ondertekend. Het noordelijk deel van de stationsomgeving valt binnen de grondexploitatie van Bedrijvenpark Heron en voor de herinrichting van het noordelijk deel van de stationsomgeving is een deel van het budget gereserveerd. Een stedenbouwkundig bureau zal in 2023 verder vorm geven aan de stationsomgeving, en hieruit volgt een kostenraming. Daarmee worden dan ook de eventuele gevolgen voor de grondexploitatie inzichtelijk. Het uitnemen van bedrijfskavels uit de grondexploitatie om daarmee ruimte te creëren voor de uitwerking van de stationsomgeving is opgenomen in de risicoanalyse.

Boezem-Oost

De civieltechnische werken die zijn uitgevoerd betreffen verschillende aanpassingen aan bestaande wegen, de aansluiting aan de Zijdeweg en het afgraven en vervoeren van grond.
In het afgelopen half jaar zijn er twee koopovereenkomsten getekend, is er een reserveringsovereenkomst gesloten en is er een lopende reserveringsovereenkomst vervallen. Er is in 2022 een kavel geleverd van 0,35 hectare op basis van een gesloten koopovereenkomst uit 2021. De doorlooptijd om van een concept overeenkomst tot levering gronden te komen duurt langer in verband met het Didam-arrest en daarbij behorende publicaties en werkzaamheden.

Hart van Nootdorp

De kosten die gemaakt zijn hebben met name te maken met de sloop van de Klauterbeer, mitigerende maatregelen en het bouwrijp maken van de locatie Klauterbeer, en de plankosten voor de voortzetting van de voorbereiding en uitvoering van het project Hart van Nootdorp. Er zijn minder kosten gemaakt dan vooraf begroot door dat het beroep op het bestemmingsplan voor vertraging zorgt en de voormalige brandweerkazerne plaats bied voor noodopvang, hierdoor is er minder bouwrijp gemaakt dan vooraf ingeschat.

Het ontwerp van het Kindcentrum is doorontwikkeld richting definitief ontwerp. De komende periode zal in het teken staan van de grondverkoop voor het deel van de woningen in het combinatiegebouw aan Staedion. Het ontwerp van de openbare ruimte zal worden opgesteld en aan het eind van dit jaar zal naar verwachting de eerste bouwrijpwerkzaamheden plaatsvinden waarin ook de verlegging van de Koningin Julianastraat staat gepland.

Oude Leede

De levering van de grond bij Oude Leedeweg 28 heeft plaats gevonden. Er is begonnen met de aanleg van de toegangsbrug voor de 2 bouwkavels die daar door de gemeente uitgegeven gaan worden.

Pijnacker-Zuid

Het deelgebied van het Park van Buijsen is in de laatste fase beland. In 2023 zal gestart worden met de bouw van het appartementencomplex. In 2022 is gebleken dat een aanzienlijk bedrag aan kosten niet meer gemaakt zal worden. Dat had een positief gevolg voor het resultaat van Pijnacker-Zuid.
In het deelgebied Centrumlijn is overeenstemming bereikt met een ontwikkelaar, die Centrumlijn-Noord gaat ontwikkelen. De overeengekomen grondwaarde zal naar verwachting niet worden uitgekeerd, omdat de gemeente zich bereid heeft getoond om bij te dragen indien er sprake is kostenstijgingen boven de 5%.

Tuindershof

Er heeft een toets plaatsgevonden voor de civieltechnische werkzaamheden. O.b.v. deze toets zijn er verschillende kostenposten herschikt. Dit maakt dat er voor het ophogen van het gebied minder kosten moeten worden gemaakt . Echter deze meevaller moet worden ingezet voor de herinrichting van de Europalaan. Door de stijgende bouwkosten voor civiele werken wordt er verwacht dat de uitvoering van bouw- en woonrijp maken hoger uit zullen vallen. In de uitwerking van de woningbouw van fase 1b is gebleken dat er vanuit de samenleving meerdere wensen zijn om de Europalaan her in te richten en meer veiligheid te bieden voor voetgangers. Vanuit de techniek en uitwerking is gebleken dat we over een groter deel dan geraamd de verharding van de Europlaan moeten verwijderen en opnieuw moeten aanbrengen.

Risico’s voor alle projecten

Economische situatie 

De actuele economische situatie is bepalend voor de grondexploitaties. In alle grondexploitaties wordt het resultaat bepaald door een inschatting van de toekomstige ontwikkeling van kosten en opbrengsten op basis van kengetallen. Indien de werkelijkheid afwijkt van deze aannames leidt dit tot bijstelling van de winstverwachting.

Gewogen bandbreedtemethode

In de nota reserves en voorzieningen is aangegeven dat voor de risico’s uit de grondexploitaties een voorziening moet worden getroffen, indien de kans dat het risico zich voordoet groter is dan 50%.

De afdeling Ontwikkeling heeft bij de actualisatie van de grondexploitaties de risico's geïnventariseerd en gewaardeerd. Voor elk risico is een onderbouwde effectberekening opgesteld en kans van optreden ingeschat door het betrokken projectteam. Daarnaast worden voor de verschillende risico’s maatregelen benoemd en verantwoordelijken aangewezen. Om te bepalen welke deel van de risico's moet worden afgedekt binnen de grondexploitatie en welke risico's afgedekt moeten worden door het weerstandsvermogen wordt de gewogen bandbreedtemethode gebruikt.

Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedtemethode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risico-bandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie.

Overzicht van de risico's van de grondexploitatie

Voor een toelichting op de risico’s wordt verwezen naar paragraaf 2 ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.