Inleiding

Onze gemeente is (mede) verantwoordelijk voor de ontwikkeling van vijf woningbouwlocaties. Onze inzet is er op gericht dat we voldoende woningen beschikbaar hebben voor alle doelgroepen en in alle prijsklassen. Er wordt hard gewerkt om de geplande projecten te realiseren en de woningvoorraad groeit door de nieuwe woningen die in Hart van Nootdorp, Pijnacker-Zuid en Tuindershof zijn opgeleverd. Voor het project Oranjepark is gestart met het opstellen van het benodigde omgevingsplan. Bij de ontwikkeling van De Scheg, een particuliere ontwikkeling, worden ook woningen gebouwd. Op de bedrijfsterreinen Bedrijvenpark Heron en Boezem-Oost, die de gemeente ontwikkelt, zijn nog enkele kavels beschikbaar.

Visie op het grondbeleid

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in haar Omgevingsvisie strategische ontwikkelingslijnen geformuleerd: onderscheidend groen, karakteristieke woon- en leefomgeving, aantrekkelijk economische vestigingsklimaat voor inwoners en ondernemers en een veerkrachtige leefomgeving voor mensen, planten en dieren. De opgaven kennen vervolgens elk hun eigen vertaling naar een bepaald ruimtegebruik en ruimtelijk beleid.

Grondbeleid is een middel om ruimtelijk beleid op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid is dus geen doel op zich. Het grondbeleid biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Door een goede regievoering kunnen vervolgens opbrengsten worden gegenereerd die de kosten, die gepaard gaan met de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling, kunnen dekken. Het geformuleerde beleid vormt een instrument dat mede ondersteuning biedt aan het realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economische ontwikkeling en milieu.

De vraag naar sociale woningbouw en de ambities op het gebied van groen en duurzaamheid maken dat gebiedsontwikkelingen een onrendabele top zullen hebben. De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling in de vier transformatiegebieden (Dwarskade, Balijade, Rijskade en Overgaauw). Vanwege de ambities en de beperkte grondposities moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ontwikkeling van de gemeente.

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid 2024-2028 heeft de raad het kader vastgesteld voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt en de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Deze nota is door de raad op 28 maart 2024 vastgesteld. Voor het eigen gemeentelijk handelen en in de communicatie met externe partijen is een transparante en consequente stelling name over het gemeentelijke grondbeleid van belang. Het schept duidelijkheid en eenduidigheid, vermindert de discussie en voorkomt willekeur. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact en is het van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Situationeel grondbeleid

De gemeente heeft ter uitvoering van het grondbeleid de keuze uit verschillende vormen van grondbeleid. Deze hebben verschillende kenmerken en een verschillend instrumentarium met daarbij behorende voor- en nadelen. Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. De keuze voor actief of faciliterend grondbeleid hangt onder meer af van de vraag wie de gronden in het plangebied in eigendom heeft. Ook de mate waarin de gemeente sturing wenst te geven aan de ontwikkeling binnen het plangebied is van belang. Als de gemeente meer sturing wenst, dan zal een actiever beleid gevoerd moeten worden. De gemeente kan leidend zijn, waarbij sprake is van een (meer) actieve vorm van grondbeleid. Daarvoor kan de gemeente kiezen om bepaalde instrumenten van grondbeleid in te zetten om zodoende meer zeggenschap en regie te voeren. De gemeente kan actief inzetten op verwerving van grondposities om maximale regie te kunnen voeren over het te ontwikkelen gebied. Wanneer de gebieds- of locatieontwikkeling voornamelijk wordt overgelaten aan (private) marktpartijen dan vervult de gemeente meer een faciliterende rol. Tussen de twee uitersten van grondbeleid (faciliterend en actief) bevinden zich diverse mengvormen van samenwerkingsverbanden. Deze mengvormen worden publiek- private samenwerking genoemd. De vorm waarin deze samenwerking gegoten wordt is afhankelijk van de mate van risicoverdeling tussen alle bij de ontwikkeling betrokken partijen. Het uitgangspunt van de gemeente Pijnacker-Nootdorp is een zogenoemd ‘situationeel’ grondbeleid. Dat was ook in de vorige nota’s grondbeleid al het uitgangspunt en dat vormt ook het uitgangspunt voor deze nota grondbeleid. Een situationeel grondbeleid speelt beter in op de behoefte en dynamiek in de huidige marktomstandigheden.

Grondprijsbeleid

Dit beleid is vastgelegd in de nota Grondprijzen 2024-2025, die door de gemeenteraad op 28 maart 2024 is vastgesteld. De vastgestelde nota wordt elke twee jaar herzien. Door deze herziening kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
Het vaststellen van de nota Grondprijzen dient de volgende belangen:

• uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid;

• draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• verdienend vermogen: de nota grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente;

• marktconformiteit.

Financiële stand van zaken per 31 december 2025

In deze paragraaf is naast de boekwaarden een korte toelichting opgenomen op de ontwikkelingen in 2025. Voor meer informatie over de grondexploitaties en projectadministraties verwijzen wij naar de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026.

Rente

Voor de toe te rekenen rente aan de grondexploitaties moet worden uitgegaan van het renteomslagpercentage omdat de gemeente geen projectfinanciering toepast. Het renteomslagpercentage is bij de Voorjaarsnota 2025 berekend op 0%, ook de nacalculatie bij het afsluiten van 2025 (zoals opgenomen in de paragraaf Financiering) resulteert in een percentage van 0. Dit betekent dat over de boekwaarde van de grondexploitaties geen rente is toegevoegd.
Verwachte verliezen op grondexploitaties worden verantwoord tegen de Netto Contante Waarde (NCW), en voor deze waarde wordt een voorziening gevormd bij complexen met een verwacht nadelig resultaat. De verplichte disconteringsvoet waarmee de eindwaarde wordt omgerekend naar NCW bedraagt 2%. Dit is het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor inflatie binnen de Eurozone.

Kostenstijging GWW woningbouw en bedrijventerreinen

De kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn een groot onderdeel in de kostenopbouw in grondexploitaties. Dit wordt ook wel omschreven als werkzaamheden Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW). Voor de bepaling van de kostenstijging binnen de GWW wordt onder andere naar de bouwkostenindex en de aanbestedingsindex gekeken. De bouwkostenindex geeft aan hoe de directe loon- en materiaalkosten zich ontwikkelen. De aanbestedingsindex is een weergave van de prijsopslag die aannemers vragen over bouwprojecten als gevolg van vraag in de markt.

De GWW-index is vanaf november 2024 tot november 2025 met 2,16% toegenomen met betrekking tot de directe loon – en materiaalkosten. Dit vindt zijn voornaamste oorzaak in schaarste aan materialen en tekort aan personeel. De aanbestedingsindex vertoont vanaf november 2024 tot november 2025 een stijging van 1,34%. De aanbestedingsindex ligt in het 3^e kwartaal van 2025 lager dan de bouwkostenindex en dit laat zien dat er sprake is van prijsconcurrentie bij aanbesteding. Het toekomstige verloop van de GWW kosten blijft onzeker, hier wordt dan ook rekening mee gehouden in de bepaling van de prognoses. Adviesbureaus verwachten voor 2026 een kostenstijging tussen de 2,5% en 4,5%.

Naast de specifieke ontwikkelingen voor GWW-kosten heeft de algehele consumentenprijsindex (CPI-index) ook invloed op de ontwikkeling van de prijzen. In de periode oktober 2024 tot oktober 2025 is de CPI-index met 3,12% gestegen. Het Centraal planbureau verwacht voor de CPI-index in 2025 een stijging van 3,3% en voor 2026 een stijging van 2,3%. 

Voor 2026 is de verwachting dat de kosten blijven stijgen, met name door oplopende loonkosten. De verstoringen in de logistieke ketens zijn grotendeels verdwenen, waardoor de materiaalkosten – mede door stabiele energiekosten – slechts beperkt toenemen en de GWW-kosten nu vooral stijgen door cao-loonsverhogingen en een hardnekkig personeelstekort. Gemeentelijke bezuinigingen en uitgesteld onderhoud vergroten op termijn de druk op de sector. Daarom wordt voor 2026 uitgegaan van een kostenstijging van 3%. Vanwege de aanhoudende onzekerheid wordt voor 2027 uitgegaan van 2,5%. Voor de jaren daarna hanteren wij een jaarlijks percentage van 2% en sluiten daarmee aan bij het maximale streefpercentage voor inflatie binnen de eurozone van de ECB, dat ook als basis wordt gehanteerd door de commissie BBV voor de contante waarde berekening van de eindresultaten van grondexploitaties.

Opbrengstenstijging grondwaarde woningbouw

De grondwaarde van een woning is het residu van de waarde van de woning minus de stichtingskosten. De opbrengstenstijging voor de woningbouw is daarmee afhankelijk van twee factoren: de verkoopprijs van de woningen en de bouwkosten van de woningen.

In 2026 verwachten de grote banken nog steeds stijgende huizenprijzen: ABN AMRO voorziet een stijging van 3%, ING van 4% en Rabobank van 5,5%. De prijzen blijven oplopen door de aanhoudende krapte op de woningmarkt. Deze stijging wordt met name gedreven door inkomensgroei en de aanhoudende krapte op de woningmarkt, waardoor de vraag het beperkte aanbod blijft overtreffen. Vergunningenproblematiek, stikstofruimte en beperkte netcapaciteit blijven voor vertraging in de woningbouw zorgen. Al kan de vraag iets afzwakken door een verslechterende betaalbaarheid als gevolg van afnemende reële loonstijgingen en mogelijk hogere hypotheekrentes. Tegelijkertijd neemt het aantal gestarte bouwprojecten toe, waardoor wordt verwacht dat het aantal nieuwbouwwoningen in 2026 weer zal stijgen (ABN AMRO, 2025). De prijsstijging van alle woningen in 2026 wordt door adviesbureaus en banken in totaal ingeschat op circa 3% tot 6%.

In onze gemeente merken we dat de verkoop van nieuwbouwwoningen over het algemeen zeer spoedig verloopt. Ook daar zijn de prijsstijgingen van woningen zichtbaar ten opzichte van eerder in verkoop gebrachte fasen.

De bouwkosten van nieuwbouwwoningen zijn van oktober 2024 tot oktober 2025 met 3,4% gestegen. Voornamelijk de schaarste aan personeel en de recente loonstijgingen hebben invloed op de stijgende woningbouwkosten. Adviesbureaus verwachten voor 2026 een kostenstijging tussen de 2,5% en 4,5%.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026 worden de grondprijzen aangepast op basis van de huidige markt. Voor de meeste grondexploitaties is de grondprijs voor vrije sector woningbouw reeds bepaald en vastgelegd in contracten. De parameters hebben daarom geen tot weinig invloed meer op de grondopbrengsten in de lopende grondexploitaties. Voor de in 2025 geopende grondexploitatie Oranjepark én voor nog te openen grondexploitaties zijn deze parameters wel van invloed.

Door de hefboom op de grondwaarde zullen de verwachte stijgende nieuwbouwprijzen een sterkere doorwerking hebben op de grondwaarde dan op de stijging van de bouwkosten. Daarom is voor 2026 rekening gehouden met een opbrengstenstijging van 5%. Voor 2027 wordt uitgegaan van 3% en voor de jaren daarna van 2% per jaar.

Opbrengstenstijging bedrijventerreinen

Het beschikbare resterende aanbod op zowel Boezem Oost als Heron wordt op basis van een selectieprocedure per kavel in de markt gezet. De interesse in bedrijfs- en kantoorkavels is nog steeds groot. De nog uit te geven kavels op de bedrijventerreinen Boezem Oost en Heron worden steeds schaarser; ook in de regio is sprake van schaarste aan bedrijfskavels. Adviesbureaus gaan voor 2026 uit van een opbrengstenstijging voor bedrijfskavels tussen 0% en 5%. Voor de opbrengstenstijging op bedrijventerreinen gaan wij uit van 2% in 2026. Voor de jaren daarna wordt eveneens uitgegaan van 2% per jaar.

De grondexploitaties in cijfers

In het volgende overzicht is te zien dat de boekwaarde van de bouwgrondexploitaties in 2025 gedaald is van € 2,140 mln. naar € 0,405 mln. Het verwachte eindresultaat van alle exploitaties voor de komende jaren tezamen bedraagt op eindwaarde € 9,425 mln.

De verwachte resultaten zijn saldi van 2026 tot einde looptijd, de afgelopen jaren is namelijk al jaarlijks een deel van de verwachte winst genomen. In 2025 is € 3,548 mln. aan winst genomen. Tevens is bij afsluiting van de grondexploitatie Ackerswoude de verliesvoorziening vrijgevallen (€ 6,346 mln.) en resteerde een voordelig saldo. Ook is de voorziening nadelige complexen van Hart van Nootdorp vrijgevallen omdat een voordelig resultaat wordt verwacht en is de voorziening voor Lint Oude Leede gedeeltelijk vrijgevallen omdat een kleiner verlies wordt geprognosticeerd. De mutaties in 2025 (vermeerderingen en verminderingen) zijn de volgende:

In totaal is in 2025 een voordeel op de grondexploitaties gerealiseerd van € 5.835.000 opgebouwd uit de winstneming 2025 (€ 3.548.000) plus de vrijgevallen voorziening Hart van Nootdorp (€ 2.225.000) en gedeeltelijke vrijval van de verliesvoorziening Lint Oude Leede (€ 62.000). Van het voordeel van € 5.835.000 is € 5.095.000 gestort in de Algemene Reserve conform begroting. Het overige is onderdeel van het jaarresultaat.

De geprognosticeerde resultaten zijn per 1 januari 2026 geactualiseerd, te weten:

In deze tabel zijn de verwachte toekomstige resultaten vermeld, dit zijn de (per saldo) voordelige resultaten in de komende jaren. Zoals aangegeven zijn elk jaar reeds winsten genomen waarmee de toekomstige resultaatsverwachting elk jaar afneemt. Het verwachte resultaat ten opzichte van vorig jaar is netto met € 10,1 mln. verbeterd. Samen met de winstuitname in 2025 van € 3,5 mln. is het resultaat feitelijk € 13,6 mln. verbeterd ten opzichte van 2024. Belangrijkste oorzaak voor verbetering van het verwachte toekomstige resultaat is het afsluiten van de grondexploitatie Ackerswoude (€ 6,4 mln. nadelig). Daarnaast is de grondexploitatie Hart van Nootdorp met € 2,9 mln. verbeterd waardoor de verliesvoorziening kon vrijvallen en verbeterde de grondexploitatie Pijnacker-Zuid met € 1,3 mln.

Nieuwe en afgesloten grondexploitaties

In 2025 is de grondexploitatie Oranjepark geopend en de grondexploitatie Ackerswoude afgesloten. In januari 2026 heeft de gemeenteraad besloten de grondexploitatie Dwarskade te openen.

Winstuitnames

Tussentijds winstnemen gebeurt op basis van BBV-regels. Voor winstneming geldt de “percentage of completion”-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

• Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

• De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

• De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Op grondexploitatie Lint Oude Leede na, hebben alle grondexploitaties een verwacht voordelig resultaat. Op die complexen is winst genomen, behalve op de in 2025 geopende grondexploitatie Oranjepark omdat in 2025 geen gronden zijn verkocht.

Bij de bepaling van de winstneming wordt rekening gehouden met de toekomstige risico’s, door als basis te nemen het verwachte resultaat minus de som van de gewogen risico’s. De te nemen winst wordt vervolgens berekend uit het procentuele aandeel van de gemaakte kosten ten opzichte van de totale kosten, vermenigvuldigd met het procentuele aandeel van de gerealiseerde opbrengsten ten opzichte van de totale opbrengsten. De uitkomst hiervan is de winstneming uit het verwachte resultaat.

Voorziening Nadelige grondexploitaties

De voorziening nadelige complexen dekt de negatieve resultaten van de grondexploitaties af:

Eind 2025 resteert alleen de verliesvoorziening voor de grondexploitatie Lint Oude Leede ad € 289.000 op NCW, op eindwaarde is het verwachte verlies € 301.000 bij afsluiting in 2027.

De verwachte resultaten van de grondexploitaties zijn afkomstig uit de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026. Een toelichting op de ontwikkeling van het resultaat per project is in die rapportage opgenomen.

Toelichting op de verwachte resultaten

In de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026 worden de verwachte resultaten uitgebreid toegelicht. Hieronder volgt voor alle lopende grondexploitaties een korte toelichting.

Actieve Grondexploitaties

Ackerswoude

De gronden op de hoek Blauwe Kiekendieflande (Monnikenweg/Klapwijkseweg) zijn uit de grondexploitatie genomen en intern geleverd ten behoeve van de realisatie van een schoolgebouw. Bij de voortgangsrapportage projecten per 1 juli 2025 heeft de raad besloten de kosten voor de nog resterende werkzaamheden (herstarten van o.a. de Brinklande en de laatste vrije kavels) te storten in de voorziening ‘Afronden werkzaamheden Ackerswoude’ en de grondexploitatie Ackerswoude per 1 juli 2025 af te sluiten.

Bedrijvenpark Heron

In 2025 is succesvol een openbare selectieprocedure doorlopen voor verkoop van twee kavels van in totaal 7.300m² en is na een ontbinding met de tweede geselecteerde partij een reserveringsovereenkomst getekend voor een kavel van ca. 2.100m².  Een aanpassing van het inrichtingsplan heeft enkele resterende te verkopen kavels een meer courante vorm gegeven. In de tweede helft van 2025 is het hoofdkantoor van Fugro opgeleverd, waarna de woonrijpwerkzaamheden aan de Prismastraat zijn uitgevoerd.

Boezem-Oost

In 2025 zijn twee openbare selecties succesvol doorlopen en gegund aan maakbedrijven. Daarmee is het profiel van De Boezem als bedrijventerrein voor (innovatieve) maakindustrie verder versterkt. De beperking tot 3x80A-aansluitingen bleek daarbij geen belemmering voor inschrijving. Ook is de groeninrichting rond de opgeleverde kavels aangeplant en nadert de oplevering van de horeca haar afronding.

Hart van Nootdorp

Locatie wonen aan de Koningin Julianastraat (combinatie gebouw).
Ten noorden van de Koningin Julianastraat worden 63 appartementen gerealiseerd waarvan een groot gedeelte in de sociale sector, in een combinatiegebouw met het Kindcentrum. De locatie van het combinatiegebouw is in 2024 bouwrijp gemaakt, inclusief het verleggen van de koningin Julianastraat. De grond is geleverd. In november 2024 is gestart met de bouw en de planning is dat de huurwoningen in april 2026 opgeleverd zal worden. Het woonrijpmaken rondom het combinatiegebouw start in april 2026.

Locatie wonen aan de Hagelaan
Ten zuiden van de Koningin Julianastraat, aan de Hagelaan, worden 53 vrije-sectorappartementen gerealiseerd. Ontwikkelaar Ouwehand ontwikkelt hier het bouwplan Vita & Luma. De koop-ontwikkelovereenkomst is in juli 2025 ondertekend. In de eerste helft van 2026 wordt de locatie bouwrijp gemaakt. Naar verwachting start de bouw rond de zomer van 2026.

Oude Leede

In 2026 worden de laatste drie bouwkavels in de markt gezet. De grondexploitatie Oude Leede kan daarna worden afgesloten, de verwachting is in 2027.

Pijnacker-Zuid

Park van Buijsen
Park van Buijsen is bijna afgerond. In verband met de bouw van het appartementengebouw de Juffer is een tijdelijk fietspad aangelegd om fiets- en bouwverkeer te scheiden. Nu de Juffer eind 2025 is opgeleverd wordt de Van Buijsenlaan definitief ingericht en is in 2026 gereed.

Centrumlijn Noord
Alle woningen binnen het project zijn verkocht. De eerste woningen zijn eind 2025 opgeleverd. Gelijktijdig is de mobilityhub voor bewoners, P&R reizigers en het bouwpersoneel van Centrumlijn Noord in gebruik genomen. De ontwikkelaar streeft ernaar om alle woningen in 2026 opgeleverd te hebben. Het volledig woonrijp maken van het openbaar gebied zal nog doorlopen in 2027. De inrichting van het openbaar gebied van de eerste fase, waaronder het stationsplein, wordt in het eerste halfjaar van 2026 gerealiseerd. Tijdens de bouw van fase 2 en 3 wordt bouwverkeer via hekken gescheiden van de wandel- en fietspaden.

Met de RET zijn we nog in gesprek over een bijdrage in de kosten voor verlegging van het fietspad langs de Hofpleintunnel om de huidige metro overgang te ontlasten van fietsverkeer. Dit in het kader van de frequentieverhoging van de metrolijn.

Centrumlijn Zuid
Centrumlijn Zuid bestaat uit 4 velden. Eind 2025 is de omgevingsvergunning ook verleend voor veld 4. De bouw van velden 1 en 4 start begin 2026. Dit zijn de meest noordelijke en zuidelijke blokken in het plan en bevatten 78 sociale huurappartementen voor Rondom Wonen en 32 eengezinswoningen rond een gemeenschappelijk groen binnenterrein boven de parkeerplaatsen. Voor veld 3 is door de ontwikkelaar met Rondom Wonen eind 2025 overeenstemming bereikt voor 62 appartementen in de middenhuur. Blok 2 bestaat net zoals blok 4 uit 32 eengezinswoningen. De verkoop daarvan start in het 1^e kwartaal 2026.

Met de opening van de mobilityhub in Centrumlijn Noord is het tijdelijke parkeerterrein op Centrumlijn Zuid verwijderd, zodat gestart kan worden met de bouw. De fiets- voetgangersbrug naar het voet-fietspad langs de metro is gereed.

Tuindershof

In het oostelijke deel van Tuindershof zijn de wadi’s langs de Tuindersweg aangelegd. In de meander zijn 5 voetgangersbruggen en een speeleiland aangelegd. De inrichting van de oevers langs de meander is in uitvoering en wordt in het 1^e kwartaal van 2026 afgerond. Dit geldt ook voor het speelterrein langs de Van Buijsenlaan. In het westelijk deel van Tuindershof zijn 4 fiets-/voetgangersbruggen en 1 voetgangersbrug aangelegd.

De woningen in fase 3a1 zijn eind 2025 allemaal opgeleverd. Op de groenaanplant na is het woonrijp maken gereed. De bouw van de woningen in fase 3a2 vordert gestaag. Met het woonrijp maken is gestart. De eerste woningen worden eind 1^e kwartaal 2026 opgeleverd. Eind 2025 is het bouwrijp maken van fase 3b afgerond en is gestart met de bouw van de woningen in fase 3b1.

Oranjepark

In 2024 is gestart met het opstellen van de ruimtelijke visie voor Oranjepark. Hierin wordt op hoofdlijnen zichtbaar hoe het gebied in de toekomst vorm krijgt. De gemeenteraad stelde deze visie vast in september 2025, waarmee ook deze grondexploitatie is geopend. Via een amendement heeft de raad nog een kleine aanpassing gedaan in het woningbouwprogramma: 2% van de betaalbare koopwoningen is verschoven naar duurdere koopwoningen.

De ruimtelijke visie vormt de basis voor het nieuwe omgevingsplan en dient als kader voor de toekomstige aanbesteding aan een ontwikkelaar. Het omgevingsplan wordt in 2026 gewijzigd zodat er in 2027 vergunningen kunnen worden verleend voor de appartementengebouwen en de parkeerhub. Ondertussen vinden gesprekken plaats met de laatste vier grondeigenaren in het plangebied om te komen tot verwerving van hun gronden.

Risico’s voor de grondexploitaties

Economische situatie 

De actuele economische situatie is bepalend voor de grondexploitaties. In alle grondexploitaties wordt het resultaat bepaald door een inschatting van de toekomstige ontwikkeling van kosten en opbrengsten op basis van kengetallen. Indien de werkelijkheid afwijkt van deze aannames leidt dit tot bijstelling van de winstverwachting.

Gewogen bandbreedtemethode

Bij de actualisatie van de grondexploitaties worden de risico's geïnventariseerd en gewaardeerd. Voor elk risico wordt een onderbouwde effectberekening opgesteld en kans van optreden ingeschat. Wanneer het ingeschat risico kleiner of gelijk is aan 50%, wordt dat overeenkomstig de 'Nota Reserves en voorzieningen' opgenomen als onderdeel van het benodigde weerstandsvermogen. Bij een gewogen risico boven de 50% wordt het bedrag aan de kostenkant in de exploitatiebegroting van de grondexploitatie opgenomen en maakt onderdeel uit van het verwachte resultaat van de grondexploitatie. Indien de grondexploitatie een negatief verwacht resultaat heeft, wordt dat resultaat afgedekt door de voorziening nadelige complexen.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026 zijn de risico's geïnventariseerd en gewaardeerd. Voor elk risico is een onderbouwde effectberekening opgesteld en kans van optreden ingeschat door het betrokken projectteam. Daarnaast worden voor de verschillende risico’s maatregelen benoemd en verantwoordelijken aangewezen. Om te bepalen welke deel van de risico's moet worden afgedekt binnen de grondexploitatie en welke risico's afgedekt moeten worden door het weerstandsvermogen wordt de gewogen bandbreedtemethode gebruikt.

Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedtemethode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risico-bandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie.

Per eind 2024 was de rsicokwantificering € 1,84 miljoen waarvan € 1,60 miljoen binnen de grondexploitatie kon worden opgevangen en € 0,24 miljoen binnen weerstandsvermogen. Per eind 2025 is dit € 2,21 mln risico's waarvan € 1,43 mln afgedekt binnen de grondexploitatie en € 0,78 mln binnen weerstandsvermogen. De risico's nemen af naar mate de uitvoering vordert. Bij nieuwe exploitaties is het risicoprofiel relatief hoog. Door de opening van de grondexploitatie Oranjepark in 2025 is het totale risico gestegen.

Overzicht van de risico's van de grondexploitatie

Voor een toelichting op de risico’s wordt verwezen naar paragraaf 2 ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.